Tillstånd till uthyrningen
Den som vill hyra ut en lägenhet i andra hand måste först och främst ha tillstånd till uthyrningen.
Information för hyresvärd
Om du planerar att hyra ut din bostad är det ett antal saker du behöver tänka på.
Hyresnivå
Hur hög hyra som får tas ut beror på om det är hyres- eller bostadsrätt.
Trygghet för båda parter
Man bör alltid skriva ett kontrakt vid en andrahandsuthyrning. Det är en trygghet för båda parter, och täcker alla tänkbara situationer där konflikter kan uppstå.
Uppsägning & besittningsskydd
Regler kring uppsägning av hyresrätt och bostadsrätt samt information om besittningsrätt.
Skador i bostaden
Hyresgästen har en plikt att vårda bostaden väl under hyrestiden, vilket betyder att den ska användas med normal aktsamhet.
Information för hyresvärden
Hyra ut din bostad
Om du planerar att hyra ut din bostad är det ett antal saker du behöver tänka på.
Beroende på om det är en hyresrätt eller bostadsrätt/villa som hyrs ut blir det olika lagar som tillämpas. Uthyrning av hyresrätter regleras i jordabalkens 12:e kapitel, ”hyreslagen”. För bostadsrätter och privatägda hus gäller istället lagen om uthyrning av egen bostad, privatuthyrningslagen, som ger förmånligare villkor för uthyraren jämfört med hyreslagen.
Notera att privatuthyrningslagen bara kan gälla för en enda lägenhet. Om du hyr ut två lägenheter gäller lagen alltså bara den första uthyrningen. Hyr du ut fler än två bostäder jämställs det med näringsverksamhet och hyreslagen kommer att tillämpas på alla upplåtelser.
Tillstånd till uthyrningen
Tillstånd för hyres- och bostadsrätt
Först och främst måste du se till att du har tillstånd att hyra ut din lägenhet i andra hand.
Hyresrätt
Du behöver tillstånd från din hyresvärd. Om hyresvärden inte ger sitt godkännande kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden i stället.
Exempel på giltiga skäl kan vara att du tillfälligt ska studera eller arbeta på annan ort, prova på att vara sambo eller vistas utomlands under en längre tid. Den hyra du tar ut ska också vara skälig.
Bostadsrätt
Tillstånd ska sökas från bostadsrättsföreningen. Reglerna liknar dem som gäller för hyresrätter, med skillnaden att det räcker att bostadsrättshavaren har ”skäl” för uthyrningen, det behövs inte ”beaktansvärda skäl” som för hyresrätter.
Tänk på att söka tillstånd i god tid. Skulle hyresavtalet sättas upp innan tillstånd har lämnats ska det framgå av avtalet att det bara gäller om tillstånd beviljas.
Tillstånd behövs inte om du bara hyr ut en rum eller del av lägenheten till en inneboende. Det spelar ingen roll vad ni kallar avtalet, det avgörande är du som uthyrare bor kvar i lägenheten och därmed har kontroll över den.
Hyresnivå
Hur hög får hyran vara?
Hyresrätt
För att anses skälig får hyran inte överstiga den hyra du själv betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter. Hyr du ut möblerat får ett påslag på hyran göras med max 15%. Faktiska kostnader för till exempel el och internet som ingår i hyran är också tillåtna.
Om den hyra du tar ut anses oskälig kan du förlora ditt hyreskontrakt. Du riskerar också att bli retroaktivt återbetalningsskyldig i upp till 2 år.
Bostadsrätt
Skälig hyra om du hyr ut en bostadsrätt eller villa ska baseras på kostnaden för bostaden. Kostnaden består närmare bestämt av två delar – kapitalkostnad och driftskostnad. Hyran som tas ut får inte vara påtagligt högre än kapitalkostnad och driftskostnad tillsammans.
Kapitalkostnaden är en schablon och beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. En räntenivå på ett par procentenheter över Riksbankens referensränta brukar anses acceptabel. Avkastningsräntan är alltså en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Om uthyraren lånat pengar till bostaden eller inte har ingen betydelse. Låt säga att en bostadsrätt köpts för 3 miljoner kronor och skälig avkastningsränta ligger på 4%. Kapitalkostnaden blir då 120 000 kr (3 000 000 x 0,04) vilket ger en månatlig kapitalkostnad på 10 000 kr.
Driftskostnader är nödvändiga kostnader som ingår i hyran till exempel för el, vatten eller parkering. Möbelslitage kan också räknas hit om bostaden hyrs ut möblerad. Driftskostnaden är ingen schablon utan här är det dina faktiska kostnader som räknas.
Hyresavtal
Trygghet för båda parter
Man bör alltid skriva ett kontrakt vid en andrahandsuthyrning. Det är en trygghet för båda parter, och täcker alla tänkbara situationer där konflikter kan uppstå.
Det finns en hel del att tänka på när man skriver ett hyresavtal. Parterna har inte har full avtalsfrihet; ett hyresavtal måste alltid skrivas med lagen som utgångspunkt. Hyreslagen, och även privatuthyrningslagen, är tänkta att skydda hyresgästen, vilket betyder att avtalsvillkor som ger sämre villkor för hyresgästen inte gäller. Lagen innehåller också krav för hur exempelvis uppsägning får ske.
Hyra och eventuell deposition betalas inte förrän hyresavtalet är signerat av båda parter.
Uthyrning i andra hand
Ansvar och rättigheter
Även om du hyr ut i andra hand har du fortfarande ansvar för lägenheten, och för din hyresgäst. Det är din sak att se till att hyran betalas i tid och att hyresgästen är skötsam. Gentemot hyresgästen ansvarar du för att bostaden håller en god standard och är professionellt städad vid inflyttning. Hyresgästen har motsvarande skyldighet vid utflyttning.
Du som uthyrare har inte rätt att gå in i bostaden utan tillåtelse från hyresgästen. Vissa undantag finns, till exempel vid brand eller vattenläckage.
Besittningsskydd
Vilka regler gäller
Besittningsskydd betyder att hyresgästen har rätt att bo kvar även om hyresvärden vill säga upp avtalet. Det är huvudregeln när man hyr i första hand hos en professionell hyresvärd. En andrahandshyresgäst har inte alls samma starka skydd. Den som hyr en hyresrätt i andra hand kan dock få besittningsskydd om uthyrningen pågår mer än två år i följd.
Besittningsskyddet går att avtala bort. Om du planerar att hyra ut din hyresrätt i mer än två år kan det vara lämpligt att avtala om besittningsskyddet.
Om du inte vill att din hyresgäst ska ha besittningsskydd kan du använda blanketten Överenskommelse om att avstå från besittningsskydd (HN4) som gäller utan hyresnämndens godkännande. Blanketten kan hämtas hos Sveriges Domstolar
När du som privatperson hyr ut en bostad som du själv äger gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Den lagen ger inte hyresgästen något besittningsskydd överhuvudtaget.
Uppsägning av hyresavtal
Ett hyresavtal måste sägas upp för att upphöra att gälla
Ett hyresavtal kan gälla för bestämd tid eller tills vidare. Huvudregeln är hyresavtal måste sägas upp för att upphöra att gälla.
Hyresrätt
Om du hyr ut din hyresrätt under en bestämd tid är du som uthyrare normalt bunden under hela hyrestiden. Hyresgästen kan däremot alltid säga upp avtalet och har då en uppsägningstid på 3 kalendermånader. Det betyder att avtalet upphör vid det månadsskifte som inträffar närmast efter 3 månader från uppsägningen.
Den här rätten följer hyreslagen och kan inte avtalas bort. Den gäller också oavsett om avtalet gäller för bestämd tid eller tills vidare.
Ett tillsvidareavtal ska alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Vid uthyrning tills vidare har båda parterna 3 kalendermånaders ömsesidig uppsägningstid.
Ett avtal som löper på bestämd tid kan i vissa fall omvandlas till ett tillsvidareavtal. Det gäller om avtalet inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning ska ske (vilket gäller alla avtal med hyrestid över 9 månader) och avtalet saknar bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning.
Uppsägning av hyresavtal
Hyresavtal för bostadsrätt/villa
Om du som privatperson hyr ut din villa, ägarlägenhet eller bostadsrätt ger lagen lite större flexibilitet.
Låt säga att avtalet skrivits på en bestämd tid, till exempel ett år. Ett sådant avtal behöver inte sägas upp utan upphör automatiskt vid hyrestidens utgång.
Avtalet kan också sägas upp i förtid, både av hyresgästen och av dig som uthyrare. Ni behöver inte ha några särskilda skäl för att avsluta hyresförhållandet. Uthyraren har i det fallet en uppsägningstid på 3 kalendermånader och hyresgästen 1 kalendermånad.
Allt detta förutsätter att uthyrningen omfattas av privatuthyrningslagen.
Uppsägning av hyreskontrakt
Hur säger man upp en hyresgäst
Uppsägning av ett hyresavtal ska göras skriftligen. Det räcker med ett mail, förutsatt att mottagaren bekräftar att han eller hon tagit emot mailet och uppsägningen. Uppsägningen anses då ha skett den dag mottagandet bekräftas.
Om bekräftelse uteblir så ska uppsägningen istället skickas per rekommenderat brev. Den anses då ha skett den dag det rekommenderade brevet skickas. Behåll därför kvittot som bevis.
Kom ihåg att avtalet måste sägas upp på rätt sida månadsskiftet. Om uppsägningen verkställs och bekräftas senast den 31 maj betyder det att hyresgästen ska flytta ut per den 31 augusti. Görs uppsägningen i stället den 1 juni (eller senare i juni) kan hyresgästen stanna en hel månad till.
Skador i bostaden
Vad händer vid skador i bostaden
Hyresgästen har en plikt att vårda bostaden väl under hyrestiden, vilket betyder att den ska användas med normal aktsamhet. Rena olyckshändelser är inte hyresgästens ansvar, men skulle skador uppkomma genom hyresgästens vållande, vårdslöshet eller försummelse så är han eller hon ersättningsskyldig för dem.
Normalt slitage måste hyresvärden dock acceptera. Dit räknas skador som uppkommer genom normal användning, till exempel hål i väggar efter tavlor, smärre repor i golv efter möbler och måttliga fettfläckar. Onormalt slitage kan till exempel vara en trasig fönsterruta, sprickor i sanitetsporslin, brännmärken eller vattenfläckar efter blomkrukor. Exakt vad som kan anses normalt kan ibland vara luddigt och får avgöras från fall till fall.
För att ha rätt till ersättning måste uthyraren dels bevisa att det är hyresgästen som orsakat skadan, dels att den faller utanför vad som kan anses som normalt slitage.
Det kan vara svårt att veta om en skada uppstått under hyrestiden eller om den fanns redan när hyresgästen flyttade in. Det enda säkra sättet att veta det är om bostadens skick har dokumenterats vid tiden för inflyttningen. Därför är det viktigt att man gör en inspektion som sedan ska godkännas av båda parter.
För mer information om vad som brukar anses vara normalt slitage (engelsk text), se länk Move-Out guide.pdf
